Con una pronuncia rivoluzionaria di estrema importanza per gli investimenti e per il mercato immobiliare, la Cassazione a Sezioni Unite, con l’ordinanza n. 14861 del 15 giugno 2017, si è espressa, in sede di regolamento di giurisdizione, sull’arbitrato in materia di locazioni commerciali, stabilendo che il divieto di arbitrato ex art. 54 Legge 392/1978 per le controversie che riguardano la determinazione del canone nelle locazioni (anche) ad uso non abitativo deve ritenersi abrogato.
Le controversie in materia di locazione, sia ad uso abitativo che ad uso commerciale, sono tra le più frequenti e numerose così da intasare gravemente i Tribunali civili, specie per questioni relative al pagamento dei canoni d’affitto. Tale elevato ricorso al sistema giurisdizionale per siffatte controversie potrebbe ora andarsi a calmierare grazie alla pronuncia della Suprema Corte che apre le porte all’arbitrato, quale metodo alternativo di risoluzione delle controversie, anche relativamente alle locazioni commerciali.
Arbitrato: il divieto in materia di locazioni
Nel caso concreto, la controversia riguardava un problema di giurisdizione e la possibilità di devolvere la questione ad un collegio arbitrale. Infatti, si discuteva di un contratto di locazione di durata ventennale a fini turistici di un immobile a Ragusa per il quale il locatore aveva operato l’aggiornamento del canone. Il problema, che si poneva circa la controversia relativa all’ammontare del canone di locazione aggiornato, era quello di stabilire se tale causa fosse di giurisdizione del Tribunale oppure del collegio arbitrale in virtù della clausola arbitrale internazionale contenuta nel contratto.
A sostegno della tesi della giurisdizione del Tribunale, veniva invocata l’impossibilità di devolvere le questioni relative a diritti indisponibili ad arbitri, in virtù dell’art. 54 della legge n. 392 del 1978 che sancisce la nullità della relativa clausola contrattuale, rientrando le controversie sul canone di locazione (comprese quelle sull’aggiornamento del canone) tra quelle inerenti diritti non disponibili.
Tale divieto di arbitrato era già stato abrogato con riferimento alle locazioni ad uso abitativo con intervento del legislatore del 1998. La Corte si è ora espressa sulla sorte del divieto di arbitrato per le locazioni commerciali.
Locazioni commerciali: abrogato il divieto di arbitrato
La Corte di Cassazione a Sezioni Unite, in sede di regolamento di giurisdizione, ha dovuto pronunciarsi sulla validità o meno della clausola compromissoria contenuta nel contratto di locazione volta a deferire in un procedimento arbitrale internazionale con sede a Parigi la decisione di tutte le eventuali controversie nascenti dal contratto, incluse quelle sul canone.
Ai sensi dell’art. 54 L. 392/1978 è “nulla la clausola con la quale le parti stabiliscono che le controversie relative alla determinazione del canone di locazione siano decise da arbitri”. Tale norma è stata espressamente abrogata dal legislatore con la Legge 431/1998, solo limitatamente alle controversie sulla locazione ad uso abitativo, rimanendo invece operante per le controversie sulle locazioni commerciali.
Tuttavia, la Corte ha ritenuto possibile operare un’interpretazione estensiva, conforme a Costituzione, della norma abrogativa del divieto di arbitrato, ritenendola operante anche per le locazioni ad uso non abitativo.
Infatti, con il superamento del sistema dell’equo canone, “il legislatore ha ritenuto cessata anche la ratio che assisteva la previsione del divieto di clausola compromissoria e ha offerto alle parti del contratto di locazione la possibilità, nell’esercizio della loro autonomia privata, di devolvere ad arbitri la decisione della controversia sul canone; sarebbe irragionevole per sopravvenuta dissimmetria, contrastante con l’art. 3 Cost., continuare ad escludere il ricorso alla giustizia arbitrale per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione”. Mantenere il divieto di arbitrato per le locazioni commerciali determinerebbe una discriminazione a danno dei locatori (che si interfacciano peraltro in caso di locazioni non abitative con conduttori più forti, quali imprese e professionisti), per cui mantenere il divieto sarebbe manifestamente irragionevole e foriero di una discriminazione ingiustificata perciò superabile in via giurisprudenziale.
In virtù di ciò, è stato affermato il principio per cui, anche in materia di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello di abitazione, a seguito di interpretazione conforme estensiva, è venuto meno il divieto della clausola di deferimento ad arbitri delle controversie relative alla determinazione del canone.
Martina Scarabotta
