Il notaio incaricato della stipula di un contratto preliminare di compravendita immobiliare, è tenuto a informare i clienti che gli effetti della trascrizione cessano qualora, entro tre anni, non sia stipulato il contratto definitivo o altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare.
Notaio e dovere di consiglio: il caso
Quando ci si rivolge a un notaio si fa il massimo affidamento a un professionista con elevate conoscenze in ambito giuridico e ci si aspetta che il notaio consigli i clienti tutelando i loro affari. Questo non è avvenuto nei confronti di un uomo di Torino che, dopo aver stipulato un contratto preliminare di compravendita di un immobile nel 2002, si è visto iscrivere successivamente ipoteca sul bene da parte di una società di riscossione tributi. L’uomo aveva pattuito con i proprietari dell’immobile che il contratto definitivo sarebbe stato stipulato nove anni dopo il preliminare. Infatti nel 2011 sarebbe scaduta l’ultima rata di mutuo che egli s’era accollato. Il notaio avrebbe consigliato di trascrivere il preliminare, rassicurandolo circa l’assenza di condizioni pregiudizievoli per la stabilità del futuro acquisto, nonostante il notevole lasso di tempo pattuito con i promittenti venditori. Senonché quattro anni dopo la trascrizione del preliminare, il promissario acquirente si è accorto che era stata iscritta un’ipoteca sull’immobile. Ciò comportava l’impossibilità di procedere al rogito e la perdita della caparra frattanto ottenuta da un terzo promissario acquirente, che l’avrebbe sostituito nel contratto definitivo, essendo il preliminare per sé o per persona da nominare. Secondo il cliente, il notaio avrebbe violato il “dovere di consiglio”, non avendolo opportunamente avvertito che la trascrizione del preliminare avrebbe perduto efficacia qualora, entro tre anni, non fosse intervenuto il contratto definitivo.
Notaio e dovere di consiglio: il ricorso del cliente
Il Tribunale di Torino ha condannato il notaio al risarcimento danni nei confronti del cliente. La sentenza, però, è stata ribaltata in appello. E il cliente si è ritrovato a dover restituire quanto ottenuto. L’uomo ha, quindi, proposto ricorso per cassazione. Il ricorrente rileva che la Corte d’appello ha ritenuto che non sussistesse uno specifico dovere del notaio di informarlo che la convenzione di un termine così lungo tra contratto preliminare e definitivo avrebbe vanificato la cautela di trascrivere il preliminare, stante l’efficacia triennale della trascrizione, ai sensi dell’art. 2645 bis c.c. Secondo il ricorrente, al contrario, proprio la pattuizione di un tale termine avrebbe comportato il dovere del notaio di informare i clienti dei vantaggi e degli svantaggi della trascrizione del preliminare. Inoltre il ricorrente rileva che il giudice d’appello avrebbe omesso di valutare la diligenza qualificata richiesta al notaio, infatti il notaio avrebbe dovuto avere riguardo all’interesse complessivamente perseguito dalle parti salvaguardandolo con “elevata professionalità”.
Notaio e dovere di consiglio: la decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione, con sentenza della terza sezione civile n. 12482/2017, ha accolto il ricorso del cliente. I giudici della Suprema Corte richiamano il c.d. “dovere di consiglio” del notaio, imposto dall’art. 42, comma 1, lett. a) del codice di deontologia notarile. In base a tale norma “Il notaio è tenuto, in particolare, a svolgere, anche nell’autenticazione delle firme nelle scritture private, in modo adeguato e fattivo le seguenti attività: a) informare le parti sulle possibili conseguenze della prestazione richiesta, in tutti gli aspetti della normale indagine giuridica demandatagli e consigliare professionalmente le stesse, anche con la proposizione di impostazioni autonome rispetto alla loro volontà e intenzione”. La giurisprudenza di legittimità aveva già affermato in passato che “contenuto essenziale della prestazione professionale del notaio è il c.d. dovere di consiglio, che peraltro ha ad oggetto questioni tecniche, cioè problematiche, che una persona non dotata di competenza specifica non sarebbe in grado di percepire, collegate al possibile rischio, ad es., che una vendita immobiliare possa risultare inefficace a causa della condizione giuridica dell’immobile trasferito” (Cass. 7707/2007). Se ne deduce che il dovere di consiglio del notaio trova il proprio ambito elettivo nelle questioni tecniche, ossia in quelle che sfuggono di norma alla cognizione e alla comprensibilità dell’uomo medio o comunque non dotato di specifiche conoscenze in ambito giuridico. Di conseguenza la Corte di Cassazione, accogliendo il ricorso, ha rinviato alla Corte d’appello affermando il seguente principio di diritto: “il notaio, incaricato della redazione ed autenticazione di un contratto preliminare per la compravendita di un immobile, non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovrintendere alla compilazione dell’atto, occorrendo anche che egli si interessi delle attività preparatorie e successive necessarie ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell’atto e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse. Nel caso di specie, in cui le parti avevano pattuito un termine particolarmente lungo tra la stipula del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, la Corte ha ritenuto che rientra nel c.d. “dovere di consiglio”, cui il notaio è tenuto in forza dell’art. 42, comma 1, lett. a) del codice di deontologia notarile, avvertire le parti che gli effetti della detta trascrizione cessano, in ogni caso, qualora, entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all’articolo 2652, primo comma, numero 2), c.c.”.
Livia Carnevale
(Immagine di copertina: “Il Notaio”, Botero)
