Condominio, bilancio più essenziale rispetto a quello delle società.
Si può pensare al condominio come ad una piccola società con i propri crediti e debiti e con i propri flussi di cassa, tanto in entrata quanto in uscita.
Così come un’azienda a fine anno, o a fine gestione, anche per il condominio è doverosa la redazione di un documento che sappia “fotografare” la situazione in modo da informare tutti sullo stato di salute della piccola azienda.
A fine anno l’amministratore dovrà rendere conto della propria gestione .
L’obbligo di rendiconto mira a soddisfare la fondamentale esigenza di trasparenza della gestione condominiale e in generale deriva dalla natura del rapporto che, per effetto della nomina e della relativa accettazione, si instaura tra l’amministratore e il condominio .
Si esplica in due modi attraverso la presentazione dei regolari estratti conto del conto corrente bancario intestato al condominio e la redazione e presentazione ai condomini, del rendiconto di fine anno ovvero il bilancio.
Condominio, bilancio o rendiconto?
In seguito alla riforma del 2012, si parla di “rendiconto” del condominio e non di “bilancio”, proprio per non confondere i due documenti.
Il rendiconto del condominio non ha nulla a che vedere con i bilanci societari e al rendiconto non sono applicabili le norme in materia societaria.
Il rendiconto condominiale può essere definito come un documento che descrive l’attività compiuta dall’amministratore durante il corso dell’anno.
La giustificazione di questo adempimento si trova nel fatto che l’amministratore di condominio, non gestisce somme proprie, ma di altri soggetti (i proprietari dell’edificio) e a questi ultimi deve rendere il conto del suo operato.
Il rendiconto, quindi, ha una doppia valenza, perché è la descrizione dell’attività compiuta dal mandatario per conto dei singoli proprietari ed è un documento contabile che descrive gli importi delle operazioni compiute.
Spetta, comunque, all’assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo ovvero valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore.
Il sindacato dell’autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi alla valutazione del merito ed al controllo del potere discrezionale che l’assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro della legittimità.
Ne consegue che non è suscettibile di controllo da parte del giudice, attraverso l’impugnativa di cui all’art. 1137 c.c., l’operato dell’assemblea condominiale in relazione alla questione inerente alla approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue.
Condominio, redazione e approvazione del bilancio
L’amministratore ha il dovere di “rendere il conto della sua gestione” affinché il condomino possa esercitare il suo diritto di controllo sull’operato dell’amministratore stesso.
Considerando che può trattarsi di gestioni che interessano capitali spesso non meno importanti di quelli delle società commerciali, il rendiconto deve essere reale e deve rappresentare la situazione reale del condominio.
Con questa espressione, si intende non solo il divieto di inserire nel rendiconto dati falsi, ma anche il divieto di inserire nel rendiconto dati ”putativi” o “immaginari” o situazioni non realmente effettuate.
Nel rendiconto vanno indicate solo le spese effettivamente sostenute e solo le somme effettivamente riscosse.
Per la validità della delibera di approvazione del bilancio condominiae non serve che l’amministratore tenga la contabilità con il rigore previsto per i bilanci delle società.
È sufficiente -rileva la Corte di Cassazione con sentenza n. 454 del 2017– che dalla delibera sia possibile, per i condòmini, capire le voci di entrata e quelle di spesa, con le relative quote di ripartizione.
Non si richiede che queste voci siano trascritte nel verbale assembleare, ovvero siano oggetto di analitico dibattito ed esame alla stregua della documentazione giustificativa, in quanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo la facoltà di procedere sinteticamente all’approvazione stessa, prestando fede ai dati forniti dall’amministratore alla stregua della documentazione giustificativa.
Sabrina Nista
