Condominio: la comproprietà del terrazzo si chiarisce con i titoli.
Come provare la comproprietà di un terrazzo con due accessi ma di fatto goduto soltanto da uno dei comproprietari, il quale vi ha anche realizzato un manufatto?
Come va qualificata la relativa azione? Azione di rivendicazione o azione di accertamento?
Condominio: comproprietà del terrazzo, come accertarla?
Per accertare la comproprietà di un terrazzo ubicato tra le rispettive unità immobiliari site nell’edificio in condominio va proposta azione di rivendicazione o azione di accertamento?
Qual’è l’onere probatorio che incombe sul comproprietario?
Quando la domanda giudiziale mira a conseguire, oltre all’accertamento della proprietà, anche il pieno utilizzo del bene occorre fornire la prova rigorosa prescritta in tema di azione di rivendica ex art. 948 c.c.
La prova può presentare aspetti di particolare difficoltà (probatio diabolica).
Per essere proprietario, non basta aver acquistato il bene in base a una compravendita, a una donazione o a una successione mortis causa.
Il dante causa potrebbe non essere stato a sua volta proprietario.
Si deve dare la prova anche dell’acquisto legittimo dei vari danti causa dell’attore, immediati e mediati, sino a risalire a un acquisto a titolo originari dal quale ha avuto origine la catena dei trasferimenti.
Nell’assolvimento di questo onore probatorio l’attore in rivendicazione si può giovare dell’istituto dell’usucapione, che può essere costruito avvalendosi della successione nel possesso, che consente di sommare la durata del proprio possesso a quella dei danti causa.
Tale probatio diabolica non è necessaria quando la domanda miri al solo accertamento della proprietà senza alcuna pretesa restitutoria.
Colui il quale proponga un’azione di mero accertamento della proprietà di un bene non ha l’onere della “probatio diabolica”, ma soltanto quello di allegare e provare il titolo del proprio acquisto, quando l’azione non miri alla modifica di uno stato di fatto, bensì unicamente all’eliminazione di uno stato di incertezza circa la legittimità del potere di fatto sulla cosa di cui l’attore è già investito.
Condominio: comproprietà terrazzo, va provata in base ai titoli
Nel caso di specie – rileva Corte di Cassazione con sentenza n.1210 del 18 gennaio 2017-, gli attori, hanno agito per ottenere, previo accertamento della comunione, il recupero della piena utilizzazione della terrazza, mediante demolizione del lucernaio costruito dal convenuto che pregiudicava il loro utilizzo del bene comune.
Gli attori hanno agito, cioè, allo scopo di conseguire un provvedimento che consentisse loro l’esercizio dei poteri spettanti ai comunisti nell’uso del bene e quindi disponesse la modifica dello stato di fatto.
Gli attori, pertanto, soggiacciono all’onere di offrire la prova rigorosa prescritta in tema di azione di rivendica della proprietà ex art. 948 c.c..
Gli attori, sia perché chiedono l’accertamento della comproprietà del terrazzo, sia perché comunque mirano ad ottenere una modifica dello stato di compossesso del bene, devono dare la prova della proprietà del bene, risalendo, anche attraverso i propri danti causa, con la sequela degli acquisti a titolo derivativo (inter vivos o mortis causa) fino a chi abbia acquistato in via originaria, ovvero dimostrando il compimento dell’usucapione, mediante il cumulo dei successivi possessi uti domini.
Dall’esame dei titoli, la Corte di Cassazione accertava che in seguito a frazionamento l’immobile e singole alienazioni, il terrazzo in questione veniva descritto come “spazio comune”.
La perizia di stima, a sua volta, aveva descritto l’immobile come composto altresì da “terrazzo in comune con altra unità”.
D’altro canto era stato negato l’usucapione a vantaggio di un solo comproprietario, potendo il necessario possesso ad usucapionem di un bene compreso nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. a decorrere soltanto dal momento della costituzione del condominio.
Ma in quel tempo l’edificio risultava ancora indiviso. Né poteva ritenersi acquisito il diritto dello stesso condomino di mantenere il lucernaio sopraelevato, trattandosi di manufatto realizzato in violazione dell’art. 1102 c.c.
Sabrina Nista
