Contratto di locazione, l’eterna lotta tra proprietari e conduttori
Un punto in favore dei conduttori nell’eterno conflitto con i locatori per quanto riguarda le spese da sostenere nel corso del contratto di locazione. Il verdetto della Corte di Cassazione, fornito con la sentenza n° 5795/2017, conferma le sentenze di merito e stabilisce che al locatario non possono essere imputati oneri che non siano logicamente riconducibili al sinallagma contrattuale.
Contratto di locazione, la vicenda
La vicenda ha ad oggetto un contratto di locazione ad uso non abitativo, per la precisione commerciale, che vede come conduttore una nota società che gestisce negozi di abbigliamento in tutta Italia, la quale sostiene di aver versato delle somme non dovute al proprietario dell’immobile, poiché non rientranti nella tipologia di spese che la legge pone a carico di chi gode del bene.
Contratto di locazione, le norme applicabili e l’interpretazione della Corte
La norma da esaminare è l’art. 9 della l. 392/78, il quale sancisce che «sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni». Si tratta dei cosiddetti “oneri accessori”, necessari per fruire del bene locato e che quindi devono essere sostenuti dal locatario.
Il principio sancito dalla Cassazione, di cui è stata fatta corretta applicazione nei precedenti gradi di giudizio, è che l’art. 9 pone in capo al conduttore tutte quelle spese che siano connesse al godimento dell’immobile. In quest’ottica, l’esborso del locatario si pone come controprestazione rispetto alla possibilità di godere della cosa data in locazione, e dunque funzionale allo svolgimento del sinallagma contrattuale, che nel contratto di locazione consiste nello scambio tra il canone e il godimento del bene.
Nel caso di specie, però, sono stati addebitati al locatario degli importi non connessi all’ordinario godimento dell’immobile, e pertanto non qualificabili come “accessori” e da porre interamente a carico del proprietario. La Cassazione precisa, infatti, che gli oneri straordinari, connessi all’edificio condominiale nel complesso, non hanno alcuna relazione con il contratto di locazione e quindi non rientrano nella previsione dell’art. 9.
Contratto di locazione, il proprietario deve restituire le somme
Conseguentemente, la clausola del contratto che dispone diversamente è dichiarata nulla ai sensi dell’art. 79 della l. 392/78 e il locatore-ricorrente deve restituire interamente quanto indebitamente pagato dal conduttore, oltre al pagamento delle spese processuali.
Spesso avviene che i proprietari, tentando di risparmiare il più possibile e rendere più redditizio il canone percepito, pongano a carico dei locatari delle spese che invece dovrebbero egli stessi sostenere. In questo senso la decisione della Suprema Corte, che ribadisce un principio già consolidato, è da salutare con favore e salvaguarda la corretta applicazione della disciplina sulla locazione.
Alessandro Re
