Immissioni tra fondi o edifici? Sono illegittime solo se superano la “normale tollerabilità” valutata caso per caso dal giudice
L’art. 844 del codice civile disciplina le immissioni, sancendo che “Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi”. Il discrimen tra immissioni consentite e non consentite risiede quindi nel superamento della soglia di normale tollerabilità: è evidente fin dalla formulazione stessa della disposizione che il legislatore ha prediletto una clausola generale elastica, capace di adattarsi alle situazioni più diverse. Invece di disciplinare meticolosamente le soglie di immissione, stabilendo parametri e criteri di dettaglio, il legislatore ha rinviato ad un concetto mobile: la “normale tollerabilità”, che – in caso di lite – viene valutata dal giudice del merito.
L’approdo della Cassazione: l’immissione si valuta caso per caso
La sentenza della Cassazione n. 6136 del 2018 ha ribadito un importante principio nell’applicazione della norma citata: il concetto di tollerabilità va valutato caso per caso, avendo riguardo alle specifiche caratteristiche del luogo in cui si trovano i fondi o gli immobili tra i quali si verifichi l’immissione. In particolare, la Corte ha affermato che deve aversi riguardo anche alla “ condizioni dei luoghi (art. 844 cc) e quindi tra l’altro della loro concreta destinazione naturalistica ed urbanistica, delle attività normalmente svolte nella zona del sistema di vita e delle abitudini di chi vi opera”. È evidente che la pronuncia conferisce ancora maggiore elasticità alla fattispecie, ampliando il margine discrezione del giudice, seppur con un endemico sacrificio del principio di certezza del diritto, almeno sotto il profilo della precisione. Spetta quindi in definitiva solo al giudice valutare concretamente e con indagine “nei fatti”, che non può essere oggetto di sindacato in Cassazione, se e quali immissioni rientrino nella soglia di tollerabilità.
Davide Gambetta
