Planimetrie immobiliari, costituiscono dichiarazione di volontà

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Condominio

In un contratto di acquisto di immobile, le planimetrie allegate fanno parte integrante del contratto stesso e costituiscono dichiarazione di volontà delle parti.

La Corte di Cassazione con due sentenze, a breve distanza, si è pronunciata sulla validità negoziale delle planimetrie immobiliari in un contratto di acquisto di immobile. Sentenza n. 26366 del 20 dicembre 2016 e sentenza n. 26609 del 21 dicembre 2016, entrambe pronunciate dalla seconda sezione civile.

Planimetrie immobiliari: il caso

Il caso analizzato nella sentenza 26609/2016 riguarda il Comune di Sarzana (SP), che aveva acquistato un intero fabbricato, ad eccezione di due appartamenti di titolarità di soggetti privati. Il Comune aveva apportato delle modifiche al porticato del piano terra, ricavando dei locali destinati agli sfrattati. I condomini si sono, allora, rivolti al Tribunale di La Spezia chiedendo il ripristino dei luoghi in quanto di natura condominiale. La domanda è stata rigettata in primo grado, ma accolta in appello. La Corte di Appello ha ritenuto che la presunzione di condominialità del porticato, ex art. 1117 codice civile, risultasse dall’atto di vendita che faceva riferimento alla planimetria allegata, sottoscritta dalle parti e dal notaio rogante, in cui il portico veniva definito condominiale.

Planimetrie immobiliari: la decisione della Cassazione

Il Comune ha proposto ricorso per cassazione della sentenza di appello, adducendo come motivo il fatto che il giudice di appello avesse dato prevalenza alla planimetria rispetto al testo del contratto di compravendita. La Cassazione ha respinto il ricorso, richiamando una precedente decisione, in quanto le planimetrie allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà delle parti (sentenza 6764/2003). Nell’ipotesi di difformità tra descrizione dell’immobile fatta nel contratto e rappresentazione grafica nella planimetria, spetta al giudice di merito risolvere la quaestio voluntatis della corrispondenza o meno tra la volontà delle parti e la rappresentazione nelle planimetrie. La Cassazione ha, dunque, confermato la natura condominiale del porticato.

Planimetrie immobiliari: volontà negoziale anche se richiamate

La sentenza 26366/2016 ha ad oggetto una controversia relativa alla volontà negoziale, desumibile dalle planimetrie immobiliari, nell’ipotesi in cui non siano allegate all’atto ma richiamate. Nel caso di specie si richiamava un atto di frazionamento. La Corte di Cassazione ha affermato che i frazionamenti “quando siano assunti come parti integranti dell’atto contrattuale cui sono allegati, assumono il valore di espressione della volontà dei contraenti circa l’oggetto del negozio. A tal fine, non è sufficiente che i tipi di frazionamento siano sottoscritti dalle parti, ma è necessario che nel contratto vi sia un esplicito richiamo ad essi diretto al fine di individuare il bene che ne costituisce l’oggetto”. Si può ritenere, quindi, che dalle planimetrie si possa risalire alla volontà delle parti, purché siano allegate o, in alcune ipotesi, richiamate dal contratto.

Livia Carnevale

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