Preliminare di vendita stipulato con scrittura privata non autenticata: le tutele per il promissario acquirente

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Quali sono le tutele per la parte acquirente di un contratto preliminare di vendita immobiliare rispetto al rischio che i creditori dell’alienante eseguano pignoramenti o sequestri sul bene oggetto del contratto?

La Corte di Cassazione, terza sezione civile, con la sentenza del 19 dicembre 2016 n. 26102 ha affrontato la tematica relativa alla possibilità di trascrizione del preliminare di vendita immobiliare  stipulato con scrittura privata non autenticatae degli effetti di tale trascrizione.

In particolare, nella vicenda in esame, tra due soggetti di Napoli veniva stipulato un preliminare di vendita redatto a mezzo di scrittura privata non autenticata. Il promissario acquirente proponeva domanda giudiziale di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione, al fine di poter procedere alla successiva trascrizione del preliminare ma, a seguito della trascrizione di tale domanda giudiziale, veniva trascritto un pignoramento immobiliare sul bene oggetto dell’atto.

Tale pignoramento è efficace o inefficace e quale valore ha la trascrizione della domanda di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione del preliminare stipulato con scrittura privata non autenticata?

Il Tribunale, in primo grado, decidendo sull’opposizione di terzo all’esecuzione, aveva dichiarato inefficace il pignoramento, riconoscendo effetto prenotativo già alla trascrizione della domanda giudiziale di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione del preliminare; al contrario, il giudice d’appello, ribaltando la pronuncia di primo grado, rigettava l’opposizione ritenendo che il valore della trascrizione potesse riconoscersi soltanto al preliminare trascritto ex art. 2645 bis c.c. ovvero, in caso di preliminare concluso con scrittura privata non autenticata, alla sentenza di accertamento dell’autenticità delle firme e non alla mera domanda giudiziale.

La trascrizione del preliminare di vendita, la disciplina codicistica

L’art. 2645 bis c.c. prevede dal 1996 la trascrivibilità del contratto preliminare stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata. La trascrizione del preliminare è una formalità che assicura una forte tutela per il promissario acquirente in quanto svolge la cosiddetta funzione prenotativa degli effetti della trascrizione del contratto definitivo.

La trascrizione svolge infatti, di regola, una duplice funzione: quella di pubblicità-notizia, al fine di informare chi consulta i registri immobiliari degli eventi soggetti a trascrizione e la c.d. funzione prenotativa al fine di rendere opponibili gli atti trascritti ai terzi. Così, la trascrizione di un contratto di vendita immobiliare rende tale vendita opponibile a tutti i terzi con evidenti garanzie per l’acquirente.

Nel caso in cui venga stipulato un compromesso, il preliminare di vendita, è opportuno e sempre consigliabile per il promissario acquirente procedere alla trascrizione di tale atto, consentita e prevista dall’art. 2645-bis c.c., allo scopo di tutelarsi dal rischio che il promittente venditore alieni il bene a terzi. La norma prevede che la trascrizione del contratto preliminare “prevale” sulle successive trascrizioni o iscrizioni, qualora venga trascritto il contratto definitivo o un altro atto che costituisca comunque esecuzione del preliminare trascritto, ovvero la sentenza che accoglie la domanda di esecuzione in forma specifica, purché però la trascrizione del definitivo avvenga nel termine di un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.

La ratio della norma che prevede la trascrizione del preliminare è sicuramente quella di tutelare il promissario acquirente rispetto al rischio che la controparte, prima della stipula del definitivo, alieni il bene a terzi; dunque la trascrizione è il mezzo per risolvere il contrasto tra più aventi diritto, privilegiando chi risulta acquirente o promissario acquirente in virtù di una trascrizione anteriore.

Con la sentenza in commento, la Corte individua una seconda funzione alla trascrizione del preliminare di vendita: nel caso in cui il bene oggetto del preliminare trascritto sia oggetto di pignoramenti, sequestri o iscrizioni di ipoteche giudiziali, trascritte successivamente alla trascrizione del preliminare, tali vincolo sono inopponibili al promissario acquirente (sempre che il definitivo sia poi trascritto entro i termini di legge).

Preliminare di vendita e scrittura privata non autenticata, è possibile la trascrizione?

La norma codicistica sopra richiamata, nel prevedere la trascrivibilità del preliminare di vendita immobiliare, fa riferimento esclusivamente ai contratti stipulati per atto pubblico o scrittura privata autenticata da notaio.

Se invece il preliminare è concluso con una scrittura privata non autenticata, il promissario acquirente che volesse ottenerne la trascrizione dovrebbe proporre domanda giudiziale volta ad ottenere una sentenza che accerti l’autenticità delle sottoscrizioni del contratto.

Il problema che è stato sottoposto al vaglio della Corte di Cassazione era il seguente: ai fini dell’opponibilità ai terzi e della funzione prenotativa della trascrizione del preliminare, occorre la trascrizione della sentenza di accertamento dell’autenticità delle firme o è sufficiente la trascrizione della domanda giudiziale di accertamento?

La Suprema Corte, accogliendo il motivo di ricorso, ha ritenuto sufficiente la trascrizione della domanda giudiziale di accertamento, senza bisogno di attendere l’esito positivo del giudizio di accertamento per procedere alla relativa trascrizione.

Dunque, la Corte ha ritenuto che, in caso di preliminare stipulato con scrittura privata non autenticata, il promissario acquirente può proporre domanda giudiziale di accertamento dell’autenticità della sottoscrizione ed ottenere subito la trascrizione di tale domanda ex art. 2652 c.c. (in quanto domanda riferita a diritti reali immobiliari). La Corte inoltre non si è limitata ad affermare la trascrivibilità di tale domanda giudiziale ma si è espressa sugli effetti di tale trascrizione: sin dalla trascrizione della domanda di accertamento operano gli effetti prenotativi della trascrizione del preliminare, con il vantaggio per il promissario acquirente di non rischiare che nel frattempo altri possano trascrivere pegno o ipoteca sul medesimo bene. Ovviamente, ciò a condizione che la sentenza di accertamento venga poi emessa e trascritta col preliminare di vendita e che, nel rispetto dei termini ex art. 2645-bis c.c., venga altresì trascritto il contratto definitivo.  E tale effetto opera sia per la funzione di opponibilità del preliminare agli altri aventi causa sia rispetto all’efficacia di pignoramenti e sequestri eseguiti sul bene, con evidente vantaggio per la parte acquirente.

Martina Scarabotta

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