Salta il rogito per colpa del venditore, acquirente risarcito sul valore dell’immobile

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Compravendita di immobile e risarcimento: il caso

Durante il compromesso per la compravendita di un immobile un notaio certificava la libertà da vincoli dell’immobile oggetto del rogito. La dichiarazione non era veritiera, in quanto l’immobile risultava gravato da ipoteche talmente ingenti da impedire all’acquirente, dopo la stipula del preliminare, la conclusione del contratto definitivo. Dalla mancata stipula del contratto definitivo derivavano al promissario acquirente danni quali la perdita dell’acconto, della somma destinata alla provvigione (nell’acquisto era coinvolto anche un intermediario immobiliare), nonché tutte le spese sostenute per un nuovo contratto di locazione.

La corte d’appello, riformando in parte quanto deciso dal tribunale in primo grado, rideterminava l’ammontare dei danni riconosciuti all’acquirente, ritenendo che la liquidazione effettuata in primo grado fosse eccessiva poichè in concreto attribuiva all’acquirente un importo pari al prezzo d’acquisto dell’immobile.

L’acquirente proponeva quindi ricorso in cassazione contro la sentenza d’appello n.2450 del 2013 della corte d’appello di Roma.

Compravendita di immobile e risarcimento: la pronuncia della cassazione

Secondo il ricorrente, il motivo di censura della sentenza d’appello impugnata riguarda l’esclusione del danno da lucro cessante, derivante dal mancato incremento del patrimonio dell’acquirente: non essendo il bene immobile mai entrato nel suo patrimonio, il quantum del risarcimento andava determinato considerando la differenza fra il valore commerciale del bene – da ricavarsi secondo le stime attuali – ed il prezzo effettivamente pattuito.

Con la sentenza n. 22825 del 24 maggio 2017, depositata il 29 settembre 2017, la terza sezione civile della Corte di Cassazione non accoglie il ricorso del promissario acquirente, ritenendolo inammissibile poiché fondato su questioni di merito ed in contrasto con l’art. 360 c.p.c.

I giudici di legittimità condividono la quantificazione operata in secondo grado, laddove la corte aveva escluso la possibilità di poter «riconoscere al promissario acquirente rimasto insoddisfatto un valore pari all’intero prezzo commerciale assunto a distanza di anni dal bene immobile, altrimenti conseguendone una attribuzione causale di pregiudizio da lucro cessante rispetto al fatto illecito non piu riferibile a questo ma a variazioni di mercato generale e come tali non più conseguenza “diretta” e immediate della condotta».

La corte ha pertanto rigettato il ricorso, con condanna al pagamento delle spese del giudizio.

Chiara Pezza

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