Pignoramento dell’immobile se non si vende all’asta

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L’Agenzia delle Entrate può procedere al pignoramento immobiliare se al terzo tentativo, l’immobile non viene venduto.

Quali sono le ipotesi di pignoramento della casa?

Innanzitutto l’Agenzia delle Entrate deve iscrivere l’ipoteca. Qui l’obiettivo è di garantire al creditore immediatamente il ricavato. Se ci sono più creditori, il ricavato va distribuito in modo proporzionale. Per poter procedere al pignoramento, l’Agenzia delle Entrate ha l’obbligo di attendere sei mesi dall’ipoteca. Questo vale solo se il creditore è il fisco, infatti, se invece dovesse essere un privato, ad esempio un istituto bancario, può procedere a ipoteca e pignoramento anche contemporaneamente.

L’ipoteca non è comunque sempre legittima. Infatti, si può procedere solo qualora il valore dell’immobile sia uguale o superiore a 20mila euro. Mentre si può procedere a pignoramento solo se il valore è uguale o superiore a 120mila euro.

Non bisogna comunque sottovalutare il fatto che non si può procedere al pignoramento della prima casa. O meglio, non può esserci se il contribuente ha solo un immobile.

Se l’immobile non si vende all’asta

In caso di pignoramento, però, l’immobile deve essere venduto all’asta. Se non si vende al terzo tentativo, l’Agenzia della riscossione può chiedere che questo venga assegnato allo Stato. L’ art. 85 DPR 602/1973 consente allo Stato di procedere alla riscossione “con forza”. Ma esistono alcune speranze per il debitore.

Esiste, infatti, la possibilità di una chiusura anticipata del pignoramento se il ricavato non è più soddisfacente per il creditore.

La norma detta: «Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo».

Inoltre il giudice può decidere di abbassare la base d’asta se al terzo tentativo l’immobile non viene venduto. La norma recita: «Il giudice può altresì stabilire diverse condizioni di vendita e diverse forme di pubblicità, fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di un quarto e, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà».

Cosa succede se il valore diviene troppo basso?

In questo caso c’è possibilità che il debitore ritorni in possesso dell’immobile perché non più soddisfacente per il creditore.

Rimane il fatto che quanto detto è sempre a discrezionalità del giudice. In altri casi si procedere all’affidamento dell’immobile allo Stato. Quindi, se al terzo tentativo l’immobile non viene venduto, «il concessionario, nei dieci giorni successivi, chiede al giudice dell’esecuzione l’assegnazione dell’immobile allo Stato per il minor prezzo tra il prezzo base del terzo incanto e la somma per la quale si procede, depositando nella cancelleria del giudice dell’esecuzione gli atti del procedimento».

Tale procedura che prende il nome di pubblico incanto assegna ancora maggiore potere all’Agente della riscossione che questa volta potrà procedere senza la giurisdizione del giudice.

Ciò comporta una forte penalizzazione per il debitore che si vede costretto o a vendere al di sotto del valore di mercato o assegnare direttamente l’immobile allo Stato.

Sabrina Arnesano

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