B&B: il regolamento condominiale può vietarli ma come?

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B&B

Negli ultimi tempi la tematica relativa alla possibilità di adibire appartamenti condominiali ad attività alberghiera o ricettiva, specie nella veste di affittacamere e B&B, è stata oggetto di accesi dibattiti e di pronunce giurisprudenziali.

B&B in condominio: l’evoluzione giurisprudenziale

La Corte di Cassazione si è in un primo momento dimostrata favorevole alla possibilità di apertura di attività di bed and breakfast o affittacamere all’interno di un condominio. Questo orientamento è stato in particolare appoggiato con la sentenza n. 24707 del 20 novembre 2014 in cui è stato escluso che tali attività possano determinare un mutamento della destinazione d’uso degli immobili utilizzati come civile abitazione, senza implicare alcuna conseguenza dannosa per gli altri condomini. Questa importante sentenza dunque dava la possibilità ai condomini, fino ad allora esclusa, di aprire attività recettive nei rispettivi appartamenti senza che ciò dovesse costituire oggetto di apposita approvazione assembleare.

Questa pronuncia è stata poi in parte rivista ed attenuata con la successiva sentenza della Cassazione n. 109 del 7 gennaio 2016 in cui si è affermato che non si può destinare un appartamento ad attività alberghiera, affittacamere, B&B o utilizzi similari se il regolamento di condominio vieta destinazioni di uso diverse da quella abitativa. Quindi le varie attività di affittacamere, struttura alberghiera e bed & breakfast sono ritenute dalla Corte incompatibili con la destinazione dell’immobile ad uso abitativo, con la conseguenza che non possono essere avviati se il regolamento contrattuale di condominio vieta usi diversi da quello abitativo.

Con la sentenza n. 21024 del 18 ottobre 2016 la Corte torna a pronunciarsi sull’argomento, con riferimento ad una vicenda accaduta in un condominio palermitano, stabilendo che le clausole del regolamento condominiale contrattuale che vietano tali attività di B&B vanno trascritte nei pubblici registri.

B&B in condominio, la trascrizione delle clausole limitative

Secondo alcune sentenze della Corte, le clausole del regolamento condominiale di natura contrattuale, che pongono limitazioni ai poteri e alle facoltà spettanti ai condomini sulle parti di loro esclusiva proprietà, purché siano enunciate in modo chiaro ed esplicito, sono vincolanti per gli acquirenti dei singoli appartamenti qualora, indipendentemente dalla trascrizione, nell’atto di acquisto si sia fatto riferimento al regolamento di condominio, che – seppure non inserito materialmente – deve ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo o alla menzione di esso nel contratto.

Altra giurisprudenza precisa che la clausola del regolamento di condominio di un edificio che impone il divieto di destinare i locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini a determinate attività, ritenute incompatibili con l’interesse comune, traducendosi in una limitazione delle facoltà inerenti al diritto di proprietà dei singoli condomini, per avere efficacia nei confronti degli aventi causa a titolo particolare dei condomini deve essere trascritta nei registri immobiliari oppure essere menzionata ed accettata espressamente nei singoli atti d’acquisto.

Con la recente sentenza, la Corte afferma che la previsione contenuta nel regolamento condominiale di limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, incidendo non sull’estensione ma sull’esercizio del diritto di ciascun condomino, debba essere ricondotta alla categoria delle servitù atipiche, e pertanto, l’opponibilità ai terzi acquirenti di tali limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso, indicando nella nota di trascrizione, ai sensi degli artt. 2659 n. 2 e 2665 c.c., le specifiche clausole limitative, non essendo invece sufficiente il generico rinvio al regolamento condominiale.

Martina Scarabotta

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