Condominio, il numero di residenti non incide sulla quota per l’ascensore

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Condominio: il numero di residenti non incide sulla quota per l’ascensore

Storicamente, la quota per la manutenzione e le spese vive relative all’ascensore non ricade uniformemente su tutti i condomini, ma è graduata in base al valore dell’appartamento e al piano di appartenenza. Si ritiene, secondo la logica comune, che la collocazione dell’unità abitativa incida sulla frequenza d’uso dell’ascensore: un condomino del settimo piano se ne servirà più spesso e per più tempo rispetto ad uno del primo o del secondo.

Il caso

Ma il carico di spese può essere diversificato in base al numero di persone residenti nell’appartamento?  In un caso discusso recentemente innanzi al Tribunale di Roma, è stata impugnata una delibera condominiale relativa alla ripartizione delle spese ed all’approvazione del rendiconto consuntivo. L’attrice chiede la declaratoria di nullità di una modifica del regolamento, sulla base della quale la quota per l’ascensore veniva ricalibrata sulla base del numero di persone dimoranti nelle singole unità abitative.

La soluzione: il numero di persone non incide sulla quota dovuta

Ritiene il Tribunale, pronunciatosi con la sentenza n. 11776/2016 giudice Antonella Zanchetta, che la delibera sia nulla per violazione dei principi codicistici in materia di condominio. In particolare, l’art. 1124 disciplina specificamente sostituzione e manutenzione degli ascensori e stabilisce due criteri per la ripartizione delle spese: altezza del piano dal suolo, valore dell’unità immobiliare sulla base della quota millesimale. La norma specifica expressis verbis che la quantificazione deve basarsi “esclusivamente” su quei parametri, escludendo sistematicamente la possibilità di introdurne un terzo. Il principio, secondo il giudicante, deve applicarsi analogicamente anche al caso di specie. Se ne deve indiscutibilmente concludere che il numero di inquilini non può assurgere, nemmeno a mezzo di una delibera dell’assemblea condominiale, a fattore di determinazione delle spese dovute da ciascuno.

Davide Gambetta

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