Pizzeria nel condominio? Ammessa, se il regolamento condominiale non la vieta

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Ubi voluit dixit, ubi noluit tacuit . La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 21307 del 20 ottobre 2016, ha utilizzato questo celebre brocardo latino come principio interpretativo delle clausole contenute nei regolamenti condominiali,  arrivando così ad affermare che la pizzeria al primo piano di un condominio deve ritenersi ammissibile se il regolamento condominiale non la ha espressamente vietata.

Nel caso concreto, un condomino, insofferente per il rumore e gli odori provenienti dal locale adibito a pizzeria sito al primo piano dell’immobile, aveva convenuto innanzi al Tribunale di Napoli il proprietario della pizzeria per ottenere il ripristino dello status quo ante dell’appartamento da adibire esclusivamente ad uso abitativo e non commerciale.

La Corte d’Appello accoglieva la domanda, attesa la pacifica vincolatività del regolamento condominiale, trascritto anche nei registri immobiliari, e richiamato nel titolo di provenienza dei convenuti che, in una specifica clausola indicava le destinazioni d’uso commerciale consentite per le unità immobiliari dei piani terreni (consentendo che fossero adibite ad officine, autorimesse, uffici e similari) senza nulla dire in merito agli appartamenti siti ai piani primo e superiori.

Da tale silenzio la Corte di merito aveva desunto l’illegittima destinazione ad uso di pizzeria dell’appartamento al primo piano.

La Corte di legittimità è invece arrivata a soluzione diametralmente opposta ritenendo legittima l’apertura della pizzeria. 

Infatti, il regolamento condominiale nulla diceva in merito ad espressi limitazioni o vincoli alla destinazione d’uso da attribuire alle unità immobiliari dei piani superiori e tale silenzio doveva essere interpretato non come divieto tacito (in base al principio per cui “dove volle consentire lo ha fato espressamente) bensì all’opposto come facoltà consentita, occorrendo che una limitazione al diritto di proprietà derivi da una precisa ed espressa previsione contenuta nel regolamento.

Con una pronuncia a netto favore del diritto di proprietà esclusivo di ciascun condomino e delle facoltà ad essi concesse, viene dunque statuito che le limitazioni alle facoltà di uso della proprietà individuale previste nel regolamento condominiale devono connotarsi per chiarezza ed inequivocità.

Il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare, purché però risultino da espressioni chiare e non suscettibili di dar luogo a incertezze, dovendosi in linea di principio rifuggire da interpretazioni di carattere estensivo dei limiti alle facoltà di destinazione d’uso spettanti al proprietario.

In conclusione, dunque, laddove il regolamento condominiale vuole imporre limiti e vincoli alle facoltà concesse ai proprietari dei singoli appartamenti, deve farlo espressamente e con chiarezza e quindi, in mancanza di un espresso divieto, deve ritenersi consentito aprire una pizzeria al primo piano di un condominio.

Martina Scarabotta

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