Vizi dell’immobile, rischia lo sfratto l’inquilino che non paga il canone

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Non si può sospendere il pagamento dei canoni di locazione anche nel caso in cui si verifichi una riduzione di godimento dell’immobile locato, dovuto a vizi e malfunzionamento degli impianti. Così il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 10739 del 10 ottobre 2016. 

Vizi dell’immobile in “affitto”, cosa fare?

Sempre più spesso, per vari motivi, si sceglie di “affittare” un appartamento per farne la propria residenza principale. Ma se l’immobile preso in locazione presenta dei vizi, cosa fare? Di sicuro, bisogna continuare a pagare l’affitto.

Il Tribunale di Milano infatti ha stabilito, con la sentenza 10739 del 2016 che è illegittima una sospensione del pagamento dei canoni di locazione, anche in presenza di vizi dell’immobile. Il giudice quindi ha accolto la domanda di sfratto per morosità avanzata dal proprietario dell’appartamento, dichiarando la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del condutore e condannando quest’ultimo al pagamento dei canoni non versati.

Il caso

Il proprietario di un appartamento dato in locazione, a fronte del mancato pagamento dei canoni, decide di agire in giudizio per ottenere lo sfratto per morosità.

L’inquilino si oppone alla convalida di sfratto. Egli sostiene di aver deciso unilateralmente di smettere di pagare i canoni di locazione a fronte di una serie di vizi dell’appartamento -malfunzionamento dei climatizzatori e del sistema di scarico “sanitrit” del bagno, presenza di acqua gocciolante davanti l’ingresso- taciuti dal proprietario al momento della stipula del contratto e successivamente scoperti.

Secondo la difesa dell’inquilino, il proprietario, con il suo comportamento, avrebbe violato l’art. 1575 c.c. il quale prevede che il locatore consegni al conduttore la cosa usata in buono stato di manutenzione, nonchè il più generale dovere di buona fede. La questione quindi, sarebbe da ricondurre nell’alveo dell’art 1460 del Codice Civile, secondo il quale «nei contratti a prestazioni corrispettive ciascuno dei contraenti può rifiutarsi di adempiere la sua obbligazione, se l’altro non adempie o non offre di adempiere contemporaneamente la propria, salvo che termini diversi per l’adempimento siano stati stabiliti dalle parti o risultino dalla natura del contratto».

La decisione

Il Giudice del Tribunale di Milano ritiene che le contestazioni poste dalla difesa dell’inquilino, non siano idonee a fondare una eccezione di inadempimento ex art 1460 c.c..

Nel motivare la sua decisione, il Giudice specifica che, nel caso in cui si verififchi una  riduzione di godimento dell’immobile locato, non è consentito al conduttore (cioè l’inquilino), sospendere unilateralmente il pagamento del canone di locazione, poichè proprio il pagamento del canone è l’ obbligazione principale del conduttore. La sospensione sarebbe, di contro, legittima, nella sola ipotesi in cui venga integralmente meno la controprestazione del locatore.

Non troverebbe applicazione in tale ipotesi l’art. 1460 c.c., poichè, come ormai costantemente ritenuto dalla giurisprudenza, esso «postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all’intero equilibrio del contratto ed alla buona fede; ne consegue che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell’immobile, per quanto lo stesso presentasse dei vizi, non può sospendere l’intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione , perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all’entità del mancato godimento, applicandosi, per analogia, i principi dettati dall’articolo 1584 c.c.». Così la Cassazione con la sentenza 3341 del 7 marzo 2001.

Al quindi conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmenle, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando ai assume che
tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

Maria Rosaria Pensabene

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