Sale and lease back, un contratto socialmente tipico
Il sale and lease back è un’operazione cui spesso ricorrono le imprese che versano in condizioni critiche per acquisire liquidità. Tale contratto, infatti, prevede che l’impresa venda un bene strumentale per l’esercizio dell’impresa a una società finanziaria, la quale concede il bene in leasing all’alienante, tenuto a pagare un canone per tutta la durata del contratto, con possibilità di riscatto finale della res.
Si tratta di un contratto “socialmente tipico”, cioè non disciplinato analiticamente dalla legge, ma le cui regole sono determinate dalla prassi. In astratto il sale and lease back persegue finalità lecite, perché consente a un’impresa in difficoltà di ottenere immediatamente risorse economiche, potendo poi rientrare nella proprietà del bene alla fine del contratto. L’imprenditore, così, può proseguire la propria attività anche prescindendo dalla titolarità dei mezzi di produzione. Tuttavia, simile operazione negoziale può esporsi a rischi di nullità per violazione del divieto di patto commissorio sancito dall’art. 2744 c.c., secondo cui: «è nullo il patto con il quale si conviene che, in mancanza del pagamento del credito nel termine fissato, la proprietà della cosa ipotecata o data in pegno passi al creditore».
Sale and lease back e divieto di patto commissorio
La questione viene affrontata dalla Cassazione con la sent. 11449/2017. La controversia trae origine dal contratto di sale and lease back concluso tra un’impresa, oggi fallita, e una società finanziaria. Quest’ultima propone appello contro la sentenza di merito che aveva dichiarato la nullità del contratto perché contrario al disposto dell’art. 2744 c.c.
L’aspetto su cui la Corte è chiamata a decidere riguarda la funzione svolta dal negozio concluso dalle parti. Nel caso in cui sia prevalente la funzione di finanziamento, il contratto sarebbe valido; se a prevalere fosse la funzione di garanzia, sarebbe invece nullo. Nella seconda ipotesi, infatti, la fattispecie violerebbe il divieto di patto commissorio, in quanto la cosa venduta e poi concessa in godimento sarebbe stata di fatto concessa in garanzia alla società finanziaria, la quale manterrebbe la proprietà in caso di inadempimento dell’impresa alienante-concessionaria.
Sale and lease back, le argomentazioni della Corte
Il quesito viene risolto dalla Cassazione facendo riferimento ad alcuni elementi di fatto, che sarebbero indici della causa di garanzia del contratto. In primo luogo, la sproporzione tra prezzo di acquisto e valore stimato del bene. In secondo luogo, lo stato di dissesto economico dell’alienante, noto alla finanziaria al momento della stipula del contratto.
Nel caso di specie, la Suprema Corte ritiene che la Corte d’Appello abbia sufficientemente argomentato l’esistenza degli indici che fanno propendere per attribuire al contratto scopo di garanzia. Pertanto, il ricorso viene rigettato e rimane ferma la declaratoria di nullità del contratto.
La ratio sottesa all’orientamento consolidato della Cassazione è quella di evitare che la società finanziaria approfitti delle difficoltà economiche della controparte bisognosa del finanziamento per trarre maggiore profitto dall’operazione di sale and lease back. Viene così posto dalla giurisprudenza un argine allo strapotere contrattuale che può essere esercitato nei confronti di imprese in difficoltà.
Alessandro Re
